Variazione catastale dopo Superbonus: quando va fatta? #finsubito prestito immediato

Per gli interventi Superbonus è necessario dichiarare variazioni catastali in caso di aumento di vani e volumetrie, ma anche se si stima un incremento del valore dell’immobile

La Legge di Bilancio 2024 prevede ai commi 86 e 87 dell’art. 1 che l’Agenzia delle Entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal Superbonus, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

In occasione dell’audizione alle commissioni Bilancio di Camera e Senato sul Piano strutturale di bilancio, il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato una verifica sull’attuazione di tali misure e la revisione dei valori catastali degli immobili migliorati con il Superbonus.

L’attenzione dell’opinione pubblica si è così concentrata su un adempimento rispetto al quale, evidentemente, il Fisco non ha avuto sufficiente riscontro.

Vediamo nel dettaglio in cosa consiste l’obbligo di dichiarazione di variazione dello stato dei beni per gli immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus e in quali situazioni è previsto, tenendo conto che di un probabile nuovo intervento normativo per definire più in dettaglio condizioni e parametri per la revisione delle rendite.

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La dichiarazione di variazione catastale è obbligatoria per i lavori Superbonus?

Le disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2024 lasciano intendere che la presentazione della dichiarazione di variazione sia un “adempimento automatico” richiesto in ogni caso al termine dei lavori agevolati con Superbonus.

In effetti, è proprio così! Il Testo Unico dell’edilizia, infatti, prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei lavori debba depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la procedura telematica chiamata Docfa) o una sua dichiarazione che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento.

L’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione catastale si fa risalire ancora più indietro, all’articolo 20 del Rdl 652/1939, secondo cui i titolari di immobili, già censiti, sono obbligati a denunciare le variazioni nello stato che implichino mutazioni, per la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe.

Quando c’è l’obbligo di variazione catastale

In linea di principio, molti lavori di Superbonus non comportano l’obbligo di effettuare la variazione della rendita.

Tale obbligo, di norma, sussiste solo quando venga aumentato il numero di vani, venga incrementata la volumetria o siano apportate variazioni planimetriche; entrando nel dettaglio, determinano l’obbligo di revisione gli interventi con cui si realizza:

• la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
• una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
• modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
• la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
• modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita catastale (rientrano in questo caso gli interventi su edifici collabenti, il recupero del sottotetto a fini abitativi, l’installazione di impianti che aumentano naturalmente il valore dell’immobile, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, impianti di automazione, ascensori).

Quando non c’è l’obbligo di variazione catastale

Non c’è obbligo di variazione catastale per:

• l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione (pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti) con materiali comparabili con gli originari;
• l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità se la potenza installata è inferiore a KW 3 per il numero di unità immobiliari servite.

Obbligo di revisione della rendite per aumento del valore del 15%

Secondo quanto riportato da IlSole24ore – anche in assenza di queste condizioni –  si dà luogo all’aggiornamento della rendita se il valore dell’immobile, a seguito di una ristrutturazione, viene incrementato di almeno il 15%.

Più precisamente, la revisione della rendita è sempre dovuta in caso di interventi edilizi di cui all’art .3 del Testo Unico dell’Edilizia che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (soglia corrispondente alla variazione di una classe catastale), quando gli stessi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari o, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo, qualora abbiano interessato l’intero edificio.

Il riferimento è alle circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione del 16 febbraio 2005 che – nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336 – individua il 15% come soglia incrementale del valore dell’immobile da considerare, indicatore sintetico e parametro di riferimento per la revisione della rendita.

La stima dell’incremento, basata sul rapporto costo miglioria/valori originari va fatta in base alla tipologia di interventi.

Esempio di intervento non soggetto a variazione catastale (fonte: IlSole24ore)

La verifica delle Entrate sulla variazione catastale dopo interventi Superbonus

Il comma 86 dispone che l’Agenzia delle Entrate verifichi se sia stata presentata – ove prevista – la dichiarazione di variazione di cui all’art. 1 del D.M. 701/1994, commi 1 e 2, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati con Superbonus.

Tale verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

In pratica dall’incrocio dei dati disponibili (anche l’archivio del Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica sarà pubblico, accessibile e integrato con il catasto), le Entrate avranno contezza degli immobili ristrutturati con i bonus edilizi con valore non adeguato al catasto.

Facendo un passo indietro, è utile ricordare che la norma citata – l’art. 1 del D.M. 701/1994, comma 3 – prevede che la rendita proposta dal contribuente rimanga negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’Agenzia delle Entrate non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della rendita catastale definitiva.

Come disposto dall’art. 4 del D.L. 853/1984, comma 21, l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni, ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.

Inoltre, se tale dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente una comunicazione specifica – una lettera di compliance – per sollecitare l’adempimento richiesto.

In caso di inadempimento entro il 90 giorni, l’Agenzia delle Entrate si avvarrà di interventi in surroga per aggiornare le rendite e applicare la sanzione.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/variazione-catastale-dopo-superbonus/